847 Euro. Du starrst auf die Zahl. Im Vorjahr waren es 320 Euro. Dein erster Impuls: Das kann nicht stimmen.
Wahrscheinlich hast du recht.
Jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler – das zeigen Studien der Mietervereine seit Jahren. Aber bevor du in Panik verfällst oder blindlings zahlst: Nimm dir fünf Minuten. Mit dieser Schnellprüfung erkennst du sofort, ob deine Nachzahlung berechtigt ist oder ob sich ein genauerer Blick lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- 50% aller Abrechnungen enthalten Fehler – prüfen lohnt sich fast immer
- Die 5-Minuten-Prüfung deckt die häufigsten Fehler auf
- Vergleich mit Vorjahr und Durchschnitt zeigt Auffälligkeiten
- Bei Zweifeln: Widerspruch innerhalb von 12 Monaten möglich
- Nachzahlung trotzdem fristgerecht zahlen (Vorbehalt möglich)
Schritt 1: Ruhe bewahren – und rechnen
Bevor du irgendetwas tust: Atme durch. Eine hohe Nachzahlung fühlt sich erstmal schlimm an, aber sie ist kein Weltuntergang. Du hast Zeit und Optionen.
Erste Frage: Ist die Nachzahlung wirklich ungewöhnlich hoch?
Rechne kurz nach: Teile die Gesamtkosten durch deine Wohnfläche. Das ergibt deinen Quadratmeterpreis. Vergleiche ihn mit dem Bundesdurchschnitt:
| Heizungsart | Durchschnitt 2024 (€/m²) | Dein Wert liegt darüber? |
|---|---|---|
| Gas | 12,30 € | → Genauer hinschauen |
| Öl | 14,80 € | → Genauer hinschauen |
| Fernwärme | 15,20 € | → Genauer hinschauen |
| Wärmepumpe | 8,40 € | → Genauer hinschauen |
Liegt dein Wert deutlich über dem Durchschnitt? Dann weiter zu Schritt 2.
Schritt 2: Die 5-Minuten-Prüfung
Nimm deine Abrechnung zur Hand und prüfe diese fünf Punkte. Jeder kostet dich maximal eine Minute:
Minute 1: Stimmt die Wohnfläche?
Such die angegebene Wohnfläche in deiner Abrechnung. Vergleiche sie mit deinem Mietvertrag. Abweichungen von mehr als 3% sind ein Problem – und kommen erschreckend oft vor.
Typischer Fehler: 72 m² in der Abrechnung, aber nur 68 m² im Mietvertrag. Bei 15 €/m² Heizkosten sind das 60 Euro zu viel.
Minute 2: Ist der Abrechnungszeitraum korrekt?
Der Zeitraum muss exakt 12 Monate betragen und mit dem Vorjahr nahtlos anschließen. Lücken oder Überschneidungen sind nicht erlaubt.
Typischer Fehler: Abrechnung läuft vom 01.01. bis 31.12., aber die Vorjahresabrechnung endete am 30.11. → Ein Monat fehlt oder wurde doppelt berechnet.
Minute 3: Kam die Abrechnung rechtzeitig?
Dein Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit. Kam die Abrechnung später, musst du Nachzahlungen nicht leisten – Guthaben steht dir trotzdem zu.
Beispiel: Abrechnungszeitraum endet 31.12.2024. Die Abrechnung muss bis spätestens 31.12.2025 bei dir sein.
Minute 4: Sind alle Kosten umlagefähig?
Schau dir die einzelnen Positionen an. Diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden:
- Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungskosten (außer bei Sozialwohnungen)
- Leerstandskosten
- Anschaffungen (neue Heizung, neue Zähler)
Typischer Fehler: "Wartung und Reparatur Heizungsanlage" als ein Posten. Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht.
Minute 5: Stimmt der Verteilerschlüssel?
Bei Heizkosten müssen mindestens 50% nach Verbrauch abgerechnet werden. Steht in deiner Abrechnung "100% nach Wohnfläche"? Dann liegt ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung vor – und du kannst 15% kürzen.
Praxisbeispiel: So hat Markus 340€ gespart
Markus aus Düsseldorf erhielt eine Nachzahlung über 780 Euro – fast doppelt so viel wie im Vorjahr (410 Euro). Seine Reaktion: "Das kann doch nicht sein."
Was Markus prüfte:
Er ging die 5-Minuten-Prüfung durch. Bei Minute 1 fiel ihm auf: Die Abrechnung zeigte 74 m², sein Mietvertrag aber nur 69 m². Bei Minute 4 entdeckte er einen Posten "Heizungswartung inkl. Kleinreparaturen" über 380 Euro.
Was Markus tat:
Er schrieb seinem Vermieter einen Widerspruch mit zwei Punkten: Korrektur der Wohnfläche und Aufschlüsselung der Wartungskosten. Die Zahlung leistete er unter Vorbehalt.
Das Ergebnis:
Der Vermieter korrigierte die Abrechnung. Die Nachzahlung sank von 780 auf 440 Euro. Markus' Ersparnis: 340 Euro – für 20 Minuten Arbeit.
Vergleich mit dem Vorjahr: Was ist normal?
Eine Steigerung der Heizkosten ist nicht automatisch ein Fehler. Energiepreise schwanken, Winter sind unterschiedlich kalt. Aber bestimmte Sprünge sollten dich stutzig machen:
| Steigerung zum Vorjahr | Bewertung | Empfehlung |
|---|---|---|
| Bis 10% | Normal | Kein Handlungsbedarf |
| 10-25% | Auffällig | Ursache prüfen (Energiepreis? Verbrauch?) |
| 25-50% | Ungewöhnlich | Detaillierte Prüfung empfohlen |
| Über 50% | Sehr verdächtig | Unbedingt prüfen, Widerspruch erwägen |
Wichtig: Vergleiche nicht nur die Nachzahlung, sondern die Gesamtkosten. Manchmal steigt die Nachzahlung stark, weil die Vorauszahlungen im Vorjahr angepasst wurden.
Die häufigsten Gründe für hohe Nachzahlungen
Nicht jede hohe Nachzahlung ist ein Fehler. Manchmal gibt es nachvollziehbare Gründe:
Berechtigte Gründe
- Energiepreise gestiegen: Gas- und Ölpreise schwanken stark
- Kälterer Winter: Mehr Heizen = höhere Kosten
- Vorauszahlung zu niedrig: Nach Jahren mit Guthaben oft vergessen anzupassen
- Neuer Abrechnungszeitraum: Manchmal werden mehr als 12 Monate abgerechnet (z.B. bei Vermieterwechsel)
Verdächtige Gründe
- Leerstand im Haus: Kosten werden auf weniger Mieter verteilt
- Neue Mieter eingezogen: Deren höherer Verbrauch schlägt auf alle durch
- Messgeräte defekt: Falsche Verbrauchswerte
- Rechenfehler: Ja, das kommt vor
Wenn du keinen der berechtigten Gründe identifizieren kannst, lohnt sich eine detaillierte Prüfung.
Fehler oder berechtigt? Der Entscheidungsbaum
Geh diese Fragen der Reihe nach durch:
1. Ist die Abrechnung fristgerecht?
- Nein → Nachzahlung nicht fällig, trotzdem prüfen
- Ja → Weiter zu Frage 2
2. Stimmt die Wohnfläche?
- Nein → Korrektur verlangen
- Ja → Weiter zu Frage 3
3. Sind alle Kosten umlagefähig?
- Nein → Streichung der nicht umlagefähigen Kosten verlangen
- Ja → Weiter zu Frage 4
4. Ist der Verteilerschlüssel korrekt?
- Nein (100% Wohnfläche) → 15% Kürzungsrecht nutzen
- Ja → Weiter zu Frage 5
5. Liegt die Steigerung über 25%?
- Ja → Detailprüfung oder HeizkostenChecker
- Nein → Wahrscheinlich korrekt, Zahlung leisten
Nächste Schritte: Zahlen oder Widersprechen?
Du hast geprüft und bist dir nicht sicher? Hier sind deine Optionen:
Option A: Zahlen (wenn alles korrekt aussieht)
Die Nachzahlung ist innerhalb von 30 Tagen nach Zugang fällig. Zahlst du nicht, riskierst du eine Mahnung und im schlimmsten Fall eine Kündigung.
Option B: Zahlen unter Vorbehalt
Du zahlst, fügst aber schriftlich hinzu: "Zahlung erfolgt unter Vorbehalt der Prüfung." So behältst du dir Ansprüche vor, falls sich später Fehler zeigen.
Option C: Widersprechen
Du hast 12 Monate Zeit, um einer Abrechnung zu widersprechen. Ein Widerspruch muss schriftlich erfolgen und konkrete Fehler benennen.
Achtung: Ein Widerspruch befreit dich nicht von der Zahlungspflicht! Du musst die geforderte Summe trotzdem zahlen – kannst aber später Rückzahlung verlangen.
Option D: Belegeinsicht verlangen
Wenn du tiefer prüfen willst: Fordere Belegeinsicht bei deinem Vermieter. Er muss dir alle Rechnungen und Verträge zeigen, die der Abrechnung zugrunde liegen.
Häufige Fragen zur Nachzahlungsprüfung
Muss ich die Nachzahlung zahlen, auch wenn ich Fehler vermute?
Wie lange habe ich Zeit, die Abrechnung zu prüfen?
Was, wenn ich die Nachzahlung nicht auf einmal zahlen kann?
Lohnt sich die Prüfung bei kleinen Beträgen?
Kann ich die Abrechnung auch Jahre später noch anfechten?
Was kostet eine professionelle Prüfung?
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen empfehlen wir, einen Fachanwalt oder den Mieterverein zu kontaktieren.
