380 Euro Nachzahlung. Du schaust auf die Abrechnung — und etwas stimmt nicht. Die Heizkosten wurden nach Wohnfläche verteilt. Nicht nach Verbrauch. Dabei hast du weniger geheizt als deine Nachbarn.
Dein Verdacht ist berechtigt. Wenn dein Vermieter die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnet, verstößt er gegen die Heizkostenverordnung. Das hat Konsequenzen — für ihn, nicht für dich.
Du hast ein gesetzliches Kürzungsrecht: 15% der Heizkosten darfst du einbehalten. In manchen Fällen sogar 21%.
Das Wichtigste in 30 Sekunden: Keine verbrauchsabhängige Abrechnung? Dann darfst du 15% kürzen (§ 12 HeizkostenV). Fehlen zusätzlich fernablesbare Zähler oder monatliche Verbrauchsinfos, kommen je 3% dazu. Das Kürzungsrecht musst du aktiv einfordern. Du zahlst trotzdem — nur eben weniger.
Dein Recht auf Kürzung: Das steckt dahinter
Das Kürzungsrecht nach § 12 Heizkostenverordnung ist kein Geschenk - es ist eine Sanktion. Der Gesetzgeber will Vermieter dazu anhalten, korrekt abzurechnen. Wer das nicht tut, muss mit weniger Geld rechnen.
Der Hintergrund: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50% der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden müssen. Das ist fair, weil du so Einfluss auf deine Kosten hast. Wer weniger heizt, zahlt weniger.
Rechnet dein Vermieter stattdessen komplett nach Wohnfläche ab, trägst du die Kosten deiner heizfreudigen Nachbarn mit. Das Kürzungsrecht gleicht diesen Nachteil pauschal aus.
Wichtig: Das Kürzungsrecht bedeutet nicht, dass du gar nicht zahlen musst. Du zahlst - aber eben 15% weniger. Wer die Zahlung komplett verweigert, riskiert eine Mahnung, schlimmstenfalls die Kündigung.
Die drei Kürzungsrechte im Überblick
Die Heizkostenverordnung kennt nicht nur ein, sondern drei verschiedene Kürzungsrechte. Die meisten Mieter kennen nur das erste - dabei lassen sich die anderen oft zusätzlich geltend machen.
| Verstoß des Vermieters | Kürzungsrecht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Keine verbrauchsabhängige Abrechnung | 15% | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| Keine fernablesbaren Zähler installiert | 3% | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| Keine monatliche Verbrauchsinformation | 3% | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
Und jetzt kommt's: Diese Kürzungsrechte lassen sich addieren. Verstößt dein Vermieter gegen alle drei Pflichten, darfst du insgesamt 21% kürzen.
Das passiert häufiger, als du denkst. Denn seit 2022 müssen Vermieter monatliche Verbrauchsinformationen liefern - viele tun es nicht. Und fernablesbare Zähler sind seit Ende 2026 Pflicht, aber die Übergangsfristen werden oft nicht eingehalten.
Wann darfst du wirklich kürzen? Die Voraussetzungen im Detail
Bevor du die Schere ansetzt, solltest du sichergehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. Sonst riskierst du einen Rechtsstreit.
Das 15%-Kürzungsrecht: Keine verbrauchsabhängige Abrechnung
Die häufigste Situation: Dein Vermieter rechnet die Heizkosten komplett nach Wohnfläche ab, obwohl Heizkostenverteiler oder Wärmezähler installiert sind - oder eben nicht installiert wurden, obwohl sie müssten.
Wann greift das Kürzungsrecht? Wenn die Heizkosten zu 100% nach Wohnfläche verteilt werden. Oder wenn der verbrauchsabhängige Anteil unter 50% liegt. Oder wenn der Warmwasserverbrauch nicht korrekt erfasst wird. In all diesen Fällen darfst du kürzen.
Wann greift es nicht? Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt (Ausnahme nach § 11 HeizkostenV). Auch nicht, wenn die Abrechnung lediglich einen falschen Verteilerschlüssel enthält, der korrigiert werden kann. Und als Wohnungseigentümer gegenüber der WEG gilt das Kürzungsrecht ebenfalls nicht.
Praxis-Check: Schau auf deine Abrechnung. Steht dort "Verteilung nach Wohnfläche: 100%" oder fehlen Angaben zu Heizkostenverteilern? Dann könnte das Kürzungsrecht greifen.
Das 3%-Kürzungsrecht: Keine fernablesbaren Zähler
Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu installierte Zähler fernablesbar sein. Bis Ende 2026 müssen auch ältere Geräte nachgerüstet oder ersetzt werden.
Das Kürzungsrecht greift, wenn dein Vermieter diese Pflicht verletzt - also noch alte, nicht fernablesbare Heizkostenverteiler verwendet, obwohl er längst hätte nachrüsten müssen.
Das 3%-Kürzungsrecht: Keine monatliche Verbrauchsinformation
Seit Januar 2022 müssen Vermieter ihren Mietern monatliche Informationen über den Energieverbrauch zur Verfügung stellen - sofern fernablesbare Zähler installiert sind. Diese Pflicht ergibt sich aus § 6a HeizkostenV.
Viele Vermieter ignorieren diese Vorschrift. Hast du im letzten Jahr keine monatlichen Verbrauchsinfos erhalten? Dann steht dir ein weiteres 3%-Kürzungsrecht zu.
Praxisbeispiel: So hat Tobias 252 Euro gespart
Tobias aus Leipzig erhielt seine Heizkostenabrechnung: 1.200 Euro Gesamtkosten für seine 58-Quadratmeter-Wohnung. Nach Abzug der Vorauszahlungen (900 Euro) sollte er 300 Euro nachzahlen.
Was ihm auffiel: Die Heizkosten wurden zu 100% nach Wohnfläche verteilt — kein Wort von Verbrauch. Dabei hatte Tobias im Winter oft die Heizung runtergedreht, weil er viel unterwegs war. Außerdem: keine monatlichen Verbrauchsinfos, obwohl im Haus fernablesbare Zähler installiert waren.
Was Tobias tat: Er schaute in die Heizkostenverordnung. Drei Verstöße, drei Kürzungsrechte: 15% für fehlende Verbrauchserfassung, 3% für nicht genutzte Fernablesung, 3% für fehlende Monatsinfos. Zusammen: 21%.
Die Rechnung:
- Gesamtkosten: 1.200 Euro × 21% = 252 Euro Kürzungsbetrag
- Heizkosten nach Kürzung: 1.200 Euro − 252 Euro = 948 Euro
- Abzüglich Vorauszahlungen: 948 Euro − 900 Euro = 48 Euro Nachzahlung
Das Ergebnis: Tobias schrieb seinem Vermieter einen kurzen Brief, erklärte die Kürzung und überwies 48 Euro statt 300 Euro. Der Vermieter widersprach nicht. Ersparnis: 252 Euro.
So berechnest du deine eigene Kürzung
Die Kürzung bezieht sich immer auf die Gesamtkosten — nicht nur auf die Nachzahlung. Nimm deine Heizkosten laut Abrechnung und multipliziere sie mit dem Kürzungsprozentsatz (15%, 18% oder 21%). Das Ergebnis ziehst du von den Gesamtkosten ab. Dann rechnest du deine Vorauszahlungen dagegen.
So setzt du die Kürzung durch
Das Kürzungsrecht fällt dir nicht in den Schoß. Du musst es aktiv geltend machen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus zu kürzen - und tut es natürlich auch nicht.
Schritt 1: Prüfe die Voraussetzungen
Bevor du handelst, solltest du sicher sein, dass das Kürzungsrecht greift. Schau dir deine Heizkostenabrechnung genau an: Wie werden die Kosten verteilt — nach Wohnfläche, Verbrauch oder gemischt? Sind Heizkostenverteiler oder Wärmezähler installiert? Hast du monatliche Verbrauchsinformationen erhalten? Diese drei Fragen entscheiden, ob und wie viel du kürzen darfst.
Bei Unsicherheit hilft eine professionelle Prüfung — oder eine Beratung beim Mieterverein.
Schritt 2: Berechne den Kürzungsbetrag
Nimm die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser aus deiner Abrechnung. Multipliziere sie mit dem Kürzungsprozentsatz (15%, 18% oder 21%). Das Ergebnis ist dein Kürzungsbetrag.
Schritt 3: Informiere deinen Vermieter schriftlich
Die Kürzung solltest du nicht stillschweigend vornehmen, sondern deinem Vermieter mitteilen. Das schafft Klarheit und dokumentiert dein Vorgehen.
Betreff: Kürzung der Heizkostenabrechnung [Jahr] gemäß § 12 HeizkostenV
Sehr geehrte/r [Name],
die Heizkostenabrechnung vom [Datum] weist die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig aus. Dies verstößt gegen die Heizkostenverordnung.
Gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV mache ich hiermit mein Kürzungsrecht in Höhe von 15% geltend. Der auf mich entfallende Kostenanteil von [Betrag] Euro reduziert sich damit um [Kürzungsbetrag] Euro auf [reduzierter Betrag] Euro.
Abzüglich meiner Vorauszahlungen von [Betrag] Euro ergibt sich eine Nachzahlung von [reduzierte Nachzahlung] Euro. Diesen Betrag werde ich fristgerecht überweisen.
Mit freundlichen Grüßen [Dein Name]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Schritt 4: Überweise den gekürzten Betrag
Zahle die reduzierte Nachzahlung innerhalb der Frist. Wichtig: Nicht die komplette Zahlung verweigern, sondern nur den gekürzten Betrag überweisen. So bist du auf der sicheren Seite.
Unsicher, ob deine Abrechnung korrekt ist?
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Was passiert, wenn der Vermieter widerspricht?
Nicht jeder Vermieter akzeptiert die Kürzung widerstandslos. Manche argumentieren, die Abrechnung sei korrekt. Andere drohen mit Konsequenzen. So gehst du damit um:
"Die Abrechnung ist korrekt."
Bitte um eine schriftliche Begründung. Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Voraussetzungen für das Kürzungsrecht nicht vorliegen (z.B. weil eine Ausnahme nach § 11 HeizkostenV greift), solltest du den Fall prüfen lassen.
"Ich werde die Differenz einfordern."
Das darf er versuchen. Aber die Rechtslage ist klar: Liegen die Voraussetzungen vor, hast du das Recht zur Kürzung. Ein Anwalt oder der Mieterverein kann dir helfen, wenn es hart auf hart kommt.
"Ich kündige Ihnen."
Eine Kündigung wegen berechtigter Kürzung ist unwirksam. Anders sieht es aus, wenn du die Zahlung komplett verweigerst - dann kann bei entsprechenden Rückständen tatsächlich gekündigt werden.
Wann du Hilfe holen solltest: Wenn der Vermieter rechtliche Schritte androht. Wenn du unsicher bist, ob das Kürzungsrecht greift. Oder wenn es um größere Beträge geht. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht können einschätzen, wie stark dein Fall ist.
Häufige Fragen zur Kürzung
Wie viel kann ich bei der Heizkostenabrechnung kürzen?
Kann ich auch meine monatlichen Vorauszahlungen kürzen?
Muss ich die Kürzung begründen?
Was passiert, wenn ich irrtümlich kürze?
Gilt das Kürzungsrecht auch rückwirkend?
Weitere Informationen
Hast du weitere Fehler in deiner Abrechnung gefunden? Unser Ratgeber Die häufigsten Fehler in der Heizkostenabrechnung zeigt dir alle kritischen Punkte.
Wenn du neben der Kürzung auch andere Fehler beanstanden willst, findest du im Artikel Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung ein vollständiges Muster.
Die Details zur Heizkostenverordnung 2025 erklären wir in einem eigenen Artikel.
Ist der Verteilerschlüssel das Problem? Dann hilft dir unser Ratgeber zum Verteilerschlüssel bei Heizkosten.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. In komplexen Fällen empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder deinen Mieterverein zu kontaktieren.
