Heizkostenabrechnung zu spät? Dann musst du nicht nachzahlen

Februar 2026. Du erhältst die Heizkostenabrechnung für 2024. 520 Euro Nachzahlung steht da.

Aber Moment – hätte die nicht längst kommen müssen? Das Jahr 2024 ist seit über einem Jahr vorbei. Und du hast irgendwo mal gehört, dass es eine Frist gibt.

Du hast richtig gehört. Dein Vermieter hat genau 12 Monate Zeit, dir die Abrechnung zuzustellen. Verpasst er diese Frist, musst du keinen Cent nachzahlen. Das steht so im Gesetz (§ 556 Abs. 3 BGB) – klar und eindeutig.

Das Wichtigste in Kürze

• Dein Vermieter hat 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit
• Abrechnungszeitraum 2024 → Frist endet am 31.12.2025
• Frist überschritten = keine Nachzahlung (§ 556 Abs. 3 BGB)
• ABER: Ein Guthaben steht dir trotzdem zu!
• Ausnahme: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (selten)

Die 12-Monats-Frist: So berechnest du sie

Die Rechnung ist einfach:

Ende des Abrechnungszeitraums + 12 Monate = Fristende

Beispiele:

Wichtig: Nicht das Datum auf der Abrechnung zählt – sondern wann die Abrechnung bei dir angekommen ist.

Schickt dein Vermieter die Abrechnung am 30.12.2025 ab, kommt sie aber erst am 03.01.2026 in deinen Briefkasten, ist sie zu spät. Entscheidend ist der Zugang, nicht der Versand.

Praktischer Tipp: Notiere dir, wann du die Abrechnung erhalten hast. Im Zweifel zählt das Datum im Briefkasten – nicht das Datum, das der Vermieter auf die Abrechnung druckt.

Sonderfall: Abrechnungszeitraum ≠ Kalenderjahr

Nicht alle Vermieter rechnen nach Kalenderjahr ab. Manche nutzen andere Zeiträume (z.B. April bis März). Das ändert nichts an der Regel – die 12 Monate beginnen immer am Ende des Abrechnungszeitraums.

Wenn dein Abrechnungszeitraum am 31.03.2025 endet, hat dein Vermieter bis zum 31.03.2026 Zeit. Nicht früher, nicht später.

Frist überschritten – was bedeutet das für dich?

Die Rechtsfolge ist glasklar:

Nachzahlung: 0 Euro

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sagt:

"Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen."

Ausgeschlossen heißt ausgeschlossen. Keine Diskussion, keine Ausnahme (außer in seltenen Fällen, dazu gleich mehr). 500 Euro Nachzahlung werden zu 0 Euro.

Aber: Guthaben wird trotzdem ausgezahlt!

Das ist wichtig zu verstehen. Die Frist schützt dich vor Nachforderungen – aber sie nimmt dir kein Guthaben weg.

Wenn die (zu späte) Abrechnung zeigt, dass du ein Guthaben von 120 Euro hast, steht dir dieses Guthaben trotzdem zu. Der Vermieter muss es auszahlen. Die Verspätung wirkt nur in eine Richtung: gegen den Vermieter, nicht gegen dich.

Warum ist das so geregelt?

Der Gesetzgeber will, dass du als Mieter planen kannst. Du sollst nicht Jahre später mit hohen Nachzahlungen überrascht werden. Nach 12 Monaten musst du davon ausgehen können, dass nichts mehr kommt. Die Frist zwingt Vermieter zur Pünktlichkeit.

Die (seltenen) Ausnahmen

Es gibt eine Ausnahme: Der Vermieter muss nicht zahlen, wenn er die Verspätung "nicht zu vertreten hat" (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Das klingt nach einem Schlupfloch – ist es aber kaum.

Was könnte der Vermieter vorbringen?

• Die Hausverwaltung ist insolvent gegangen
• Der Messdienstleister hat die Daten nicht geliefert
• Ein Wasserschaden hat alle Unterlagen zerstört
• Er war schwer erkrankt und handlungsunfähig

Warum greift das selten?

Gerichte legen diese Ausnahme eng aus. Der Vermieter muss beweisen, dass er wirklich nichts dafür konnte – und dass er sofort nach Wegfall des Hindernisses gehandelt hat.

"Die Hausverwaltung war langsam" reicht nicht. "Ich hatte viel zu tun" reicht nicht. "Die Abrechnung ist kompliziert" reicht erst recht nicht.

In der Praxis: Verlasse dich nicht darauf, dass dein Vermieter eine gültige Ausrede findet. In den allermeisten Fällen bleibt es dabei – Frist verpasst, keine Nachzahlung.

So reagierst du richtig

Du hast festgestellt, dass die Abrechnung zu spät kam? So gehst du vor:

Schritt 1: Dokumentiere das Zugangsdatum

Notiere, wann die Abrechnung bei dir ankam. Wenn möglich, mach ein Foto des Umschlags mit Poststempel.

Schritt 2: Prüfe, ob die Frist wirklich überschritten ist

Rechne nach: Ende des Abrechnungszeitraums + 12 Monate. Liegt das Zugangsdatum danach? Dann ist die Frist überschritten.

Schritt 3: Widersprich schriftlich

Schick deinem Vermieter einen kurzen, klaren Brief. Keine langen Erklärungen nötig – das Gesetz ist auf deiner Seite.

Schritt 4: Zahle die Nachforderung nicht

Du musst nicht "unter Vorbehalt" zahlen. Du musst gar nicht zahlen. Das Gesetz ist eindeutig.

Wenn dein Vermieter dennoch auf Zahlung besteht, lass dich nicht einschüchtern. Im Zweifel: Mieterverein oder Rechtsberatung.

Praxisbeispiel: So hat Markus 520€ gespart

Markus aus Hamburg wohnt in einer 68-Quadratmeter-Wohnung. Mitte Januar 2026 fand er die Heizkostenabrechnung für 2024 in seinem Briefkasten. Gefordert: 520 Euro Nachzahlung.

"Ich war erst mal geschockt", erzählt Markus. "Über 500 Euro – und das nach einem Jahr, in dem ich viel im Homeoffice gearbeitet und eigentlich normal geheizt habe."

Was Markus bemerkte:

Das Datum auf der Abrechnung war der 28.12.2025. Aber im Briefkasten lag sie erst am 15.01.2026. Der Abrechnungszeitraum lief vom 01.01.2024 bis 31.12.2024 – die Frist endete also am 31.12.2025.

Selbst wenn der Vermieter den Brief am 28.12. verschickt hätte, wäre er nicht rechtzeitig angekommen. Und Markus vermutete ohnehin, dass das Datum auf der Abrechnung "geschönt" war – der Poststempel auf dem Umschlag zeigte den 10.01.2026.

Was Markus tat:

Er schickte den Widerspruch per Einschreiben. Kurz und sachlich, mit Verweis auf § 556 Abs. 3 BGB.

Die Reaktion:

Zunächst Stille. Dann, nach drei Wochen, ein Brief der Hausverwaltung: Man nehme den Widerspruch zur Kenntnis. Die Nachforderung werde storniert.

Ersparnis: 520€ – für einen Brief und eine halbe Stunde Recherche.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen empfehlen wir, den örtlichen Mieterverein zu kontaktieren.

Weiterführende Artikel:

• Nebenkostenabrechnung prüfen – Die komplette Anleitung
• Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung
• Häufige Fehler in der Heizkostenabrechnung

Quellen:

• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (öffnet in neuem Tab)