In deinem Haus steht eine Wohnung leer – und plötzlich sind deine Nebenkosten gestiegen? Das kann kein Zufall sein. Aber ist es überhaupt erlaubt, die Kosten für leerstehende Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umzulegen?
In diesem Artikel erfährst du, welche Regeln bei Leerstand gelten und wie du dich gegen falsche Abrechnungen wehren kannst.
Das Wichtigste in Kürze
- Leerstandskosten sind nicht umlagefähig
- Der Vermieter muss die Kosten für leere Wohnungen selbst tragen
- Ausnahme: Nur bei verbrauchsabhängigen Kosten (Wasser, Heizung)
- Bei falscher Umlage: Widerspruch einlegen
- Prüfen: Stimmt die Wohnflächenangabe in der Abrechnung?
Die Grundregel: Leerstand geht auf Kosten des Vermieters
Leerstehende Wohnungen verursachen Kosten – aber diese dürfen nicht auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden.
Warum?
Das Betriebskostenrecht basiert auf dem Prinzip, dass jeder nur für seinen eigenen Anteil zahlt. Wenn eine Wohnung leer steht, gibt es dort keinen Mieter, der zahlen könnte. Also muss der Vermieter einspringen.
Die rechtliche Grundlage
Nach der Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) (öffnet in neuem Tab) trägt der Vermieter das Vermietungsrisiko. Dazu gehört auch das Risiko, dass Wohnungen zeitweise leer stehen.
Welche Kosten sind betroffen?
Kosten, die der Vermieter bei Leerstand tragen muss
| Kostenart | Vermieter zahlt bei Leerstand |
|---|---|
| Grundsteuer | Anteil der leeren Wohnung |
| Gebäudeversicherung | Anteil der leeren Wohnung |
| Hausmeister | Anteil der leeren Wohnung |
| Treppenhausreinigung | Anteil der leeren Wohnung |
| Gartenpflege | Anteil der leeren Wohnung |
| Allgemeinstrom | Anteil der leeren Wohnung |
| Müllgebühren (Grundgebühr) | Anteil der leeren Wohnung |
Ausnahme: Verbrauchsabhängige Kosten
Bei echten Verbrauchskosten entstehen bei Leerstand naturgemäß keine Kosten:
- Heizung: Leere Wohnung heizt nicht
- Warmwasser: Kein Verbrauch ohne Bewohner
- Kaltwasser: Kein Verbrauch
- Müll (verbrauchsabhängig): Keine Leerung nötig
Hier gibt es keinen Leerstandsanteil, weil keine Kosten entstehen.
Wie erkenne ich falsche Leerstandsumlage?
Warnsignal 1: Veränderte Gesamtfläche
Achte auf die Gesamtwohnfläche in deiner Abrechnung:
- Ist sie plötzlich kleiner als im Vorjahr?
- Fehlt die Fläche der leerstehenden Wohnung?
Wenn ja, wurde die Leerstandswohnung möglicherweise einfach "herausgerechnet" – und ihr Kostenanteil auf dich umgelegt.
Warnsignal 2: Gestiegene Kosten pro Einheit
Wenn die Gesamtkosten gleich bleiben, aber dein Anteil steigt, kann das an einer falschen Verteilung liegen.
Beispiel:
- Haus mit 10 Wohnungen à 70m² = 700m² Gesamtfläche
- Eine Wohnung steht leer
- Falsch: Kosten auf 630m² verteilen (9 Wohnungen)
- Richtig: Kosten auf 700m² verteilen, Leerstandsanteil trägt Vermieter
Warnsignal 3: Fehlende Angaben
Eine korrekte Abrechnung muss enthalten:
- Gesamtfläche des Hauses (inklusive Leerstand)
- Anzahl der Wohneinheiten (inklusive Leerstand)
- Deinen Anteil an der Gesamtfläche
So rechnest du nach
Schritt 1: Gesamtkosten ermitteln
Notiere die Gesamtkosten für jede Position (z.B. Grundsteuer: 3.000 €).
Schritt 2: Korrekten Anteil berechnen
Mit Leerstand (korrekt):
- Deine Wohnung: 70m²
- Gesamtfläche (inkl. Leerstand): 700m²
- Dein Anteil: 70 ÷ 700 = 10%
- Dein Kostenanteil: 3.000 € × 10% = 300 €
Ohne Leerstand (falsch):
- Gesamtfläche (ohne Leerstand): 630m²
- Dein Anteil: 70 ÷ 630 = 11,1%
- Dein Kostenanteil: 3.000 € × 11,1% = 333 €
Differenz: 33 € zu viel – nur bei dieser einen Position!
Schritt 3: Alle Positionen prüfen
Wiederhole die Rechnung für alle umlagefähigen Kosten. Die Summe kann erheblich sein.
Widerspruch einlegen
Wenn du eine falsche Leerstandsumlage entdeckst:
- Schriftlich widersprechen (innerhalb von 12 Monaten nach Zugang)
- Konkret benennen, welche Positionen falsch sind
- Korrektur fordern mit Neuberechnung
- Differenz einbehalten oder unter Vorbehalt zahlen
Mehr zum Widerspruch findest du in unserem Artikel Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung.
Sonderfall: Teilbelegung
Was gilt, wenn eine Wohnung nur teilweise leer stand (z.B. 6 Monate)?
Zeitanteilige Berechnung
Der Vermieter muss den Leerstandsanteil zeitanteilig tragen:
- Wohnung stand 6 von 12 Monaten leer = 50% Leerstand
- Der Vermieter trägt 50% des Kostenanteils dieser Wohnung
In der Praxis
Viele Vermieter rechnen vereinfacht mit der Belegung zum Stichtag. Das ist nicht immer korrekt – bei längeren Leerständen lohnt sich die genaue Prüfung.
