Die Heizung fällt aus – und das mitten im Winter. Für Mieter ist das nicht nur unangenehm, sondern kann schnell zur echten Belastung werden. Doch welche Rechte hast du eigentlich? Muss der Vermieter sofort handeln? Und wie viel Miete kannst du einbehalten?
In diesem Artikel erfährst du alles, was du bei einem Heizungsausfall wissen musst – von deinen Rechten über die Fristen bis hin zu konkreten Musterschreiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vermieter muss die Heizung unverzüglich reparieren lassen
- Mietminderung bei Heizungsausfall: 20–100% je nach Schwere
- Im Winter hast du Anspruch auf mindestens 20°C im Wohnbereich
- Bei Untätigkeit des Vermieters: Selbstvornahme möglich
- Notdienst-Kosten muss der Vermieter bei Verschulden erstatten
Vermieter-Pflicht: Funktionierende Heizung
Die Gebrauchsüberlassungspflicht
Dein Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten (§ 535 BGB (öffnet in neuem Tab)). Dazu gehört zwingend eine funktionierende Heizung – besonders während der Heizperiode von Oktober bis April.
Mindesttemperaturen in der Wohnung
Während der Heizperiode müssen folgende Temperaturen erreichbar sein:
| Raum | Mindesttemperatur (6–23 Uhr) | Nachtabsenkung (23–6 Uhr) |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | 20–22°C | 18°C |
| Schlafzimmer | 18–20°C | 16°C |
| Badezimmer | 22–24°C | 18°C |
| Küche | 18–20°C | 16°C |
| Flur | 15–18°C | 14°C |
Wichtig: Diese Werte gelten auch außerhalb der offiziellen Heizperiode, wenn die Außentemperaturen unter 16°C fallen.
Was tun bei Heizungsausfall?
Schritt 1: Sofort den Vermieter informieren
Melde den Heizungsausfall unverzüglich – am besten schriftlich (E-Mail oder Brief), um einen Nachweis zu haben.
[Dein Name] [Deine Adresse] [PLZ Ort]
[Vermieter Name] [Vermieter Adresse] [PLZ Ort]
[Ort, Datum]
Betreff: Heizungsausfall in meiner Wohnung [Adresse] – Sofortige Reparatur erforderlich
Sehr geehrte/r [Vermieter],
hiermit teile ich Ihnen mit, dass die Heizung in meiner Wohnung seit dem [Datum/Uhrzeit] ausgefallen ist. Die aktuelle Raumtemperatur beträgt nur noch [X]°C.
Bei den derzeitigen Außentemperaturen von [X]°C ist ein normales Wohnen nicht mehr möglich. Ich fordere Sie auf, den Mangel unverzüglich, spätestens jedoch bis zum [Datum – 24-48 Stunden später] zu beheben.
Sollte die Heizung bis dahin nicht repariert sein, werde ich:
- Von meinem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen
- Einen Notdienst auf Ihre Kosten beauftragen (Selbstvornahme gem. § 536a BGB)
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift] [Dein Name]
Ersetze die Platzhalter in [eckigen Klammern] mit deinen Daten
Schritt 2: Dokumentieren
Halte den Mangel fest:
- Fotos/Videos der nicht funktionierenden Heizung
- Temperaturprotokoll: Raumtemperatur mehrmals täglich notieren
- Außentemperatur dokumentieren (z.B. Screenshot Wetter-App)
- Kommunikation mit Vermieter aufbewahren
Schritt 3: Frist setzen
Setze dem Vermieter eine angemessene Frist zur Reparatur:
- Bei Frost und Minusgraden: 24 Stunden
- Bei Temperaturen um 5–10°C: 48 Stunden
- Bei milden Temperaturen: 3–5 Tage
Schritt 4: Nach Fristablauf handeln
Reagiert der Vermieter nicht, hast du mehrere Optionen:
- Mietminderung ab dem ersten Tag des Ausfalls
- Selbstvornahme: Beauftrage selbst einen Handwerker
- Ersatzunterkunft: Bei Unbewohnbarkeit kann der Vermieter zur Kostenübernahme verpflichtet sein
Mietminderung bei Heizungsausfall
Dein Recht auf Minderung
Bei einem Heizungsausfall ist die Wohnung mangelhaft – du musst weniger Miete zahlen. Die Minderung gilt ab dem Tag der Mängelanzeige.
Minderungstabelle
| Situation | Typische Minderung |
|---|---|
| Leichte Störung (Heizung läuft unregelmäßig) | 10–20% |
| Teilausfall (einzelne Räume nicht beheizbar) | 20–30% |
| Komplettausfall bei milden Temperaturen | 30–50% |
| Komplettausfall bei Frost (unter 0°C) | 50–75% |
| Wohnung unbewohnbar (unter 10°C Raumtemperatur) | 75–100% |
Gerichtsurteile zur Orientierung:
- AG Charlottenburg: 100% Minderung bei Totalausfall im Winter (Az. 19 C 228/10)
- AG Hamburg: 70% Minderung bei 15°C Raumtemperatur (Az. 46 C 108/04)
- LG Berlin: 50% Minderung bei Heizungsausfall im November (Az. 65 S 70/92)
So minderst du richtig
- Mangel melden (schriftlich, mit Frist)
- Minderung ankündigen nach Fristablauf
- Miete kürzen – nicht komplett einbehalten!
- Dokumentation aufbewahren
Wichtig: Behalte nie die komplette Miete ein. Bei zu hoher Minderung riskierst du eine Kündigung.
Selbstvornahme: Wann du selbst handeln darfst
Die rechtliche Grundlage
Nach § 536a Abs. 2 BGB darfst du den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter fordern, wenn:
- Der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, ODER
- Die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung nötig ist
Wann Selbstvornahme erlaubt ist
| Situation | Selbstvornahme möglich? |
|---|---|
| Vermieter reagiert nicht auf Frist | ✅ Ja |
| Frostige Temperaturen, Vermieter nicht erreichbar | ✅ Ja (Notfall) |
| Vermieter hat Handwerker für nächste Woche angekündigt | ❌ Nein |
| Leichte Störung bei milden Temperaturen | ❌ Nein, erst Frist abwarten |
Kostenerstattung
Die Kosten für den Handwerker musst du zunächst vorstrecken. Danach kannst du sie:
- Mit der Miete verrechnen
- Vom Vermieter schriftlich einfordern
- Im Streitfall gerichtlich geltend machen
Tipp: Hol dir einen Kostenvoranschlag und informiere den Vermieter vorher über die geschätzten Kosten.
Notdienst: Wer zahlt?
Die Kostenfrage
Ob der Vermieter die Notdienst-Kosten tragen muss, hängt vom Verschulden ab:
| Ursache | Wer zahlt? |
|---|---|
| Verschleiß/Alter der Heizung | Vermieter |
| Defektes Bauteil | Vermieter |
| Mieter hat Heizung beschädigt | Mieter |
| Mieter hat falsch bedient (z.B. Heizkörper entlüftet, Ventil beschädigt) | Mieter |
| Höhere Gewalt (z.B. Blitzschlag) | Vermieter |
Anfahrtskosten und Zuschläge
Notdienste berechnen oft hohe Anfahrtspauschalen und Nachtzuschläge. Diese Kosten sind erstattungsfähig, wenn:
- Der Notdienst notwendig war (echte Notlage)
- Du den Vermieter vorher kontaktiert hast (oder er nicht erreichbar war)
- Die Kosten angemessen sind
Tipp: Dokumentiere, dass der Vermieter nicht erreichbar war (z.B. Anrufliste, E-Mail ohne Antwort).
Sonderfälle
Heizungsausfall bei Abwesenheit des Vermieters
Ist der Vermieter verreist oder nicht erreichbar:
- Hausverwaltung kontaktieren (falls vorhanden)
- Notfall dokumentieren (Temperaturen, Zeitpunkt)
- Selbstvornahme im Notfall erlaubt
- Kosten später geltend machen
Heizungsausfall durch Energiesperre
Wenn der Vermieter die Energiekosten nicht gezahlt hat und der Versorger abstellt:
- Das ist ein schwerer Mangel
- Mietminderung bis 100% möglich
- Vermieter haftet für alle Folgeschäden
Alter Heizkessel mit häufigen Ausfällen
Bei wiederholten Ausfällen kannst du:
- Dauerhaft mindern (auch zwischen den Ausfällen, z.B. 5–10%)
- Den Vermieter zur Modernisierung auffordern
- Bei Untätigkeit: Rechtsberatung einholen
Präventiv handeln: So bist du vorbereitet
Vor der Heizperiode
- Heizung testen (funktionieren alle Heizkörper?)
- Heizkörper entlüften (verbessert die Leistung)
- Kontaktdaten des Vermieters/der Hausverwaltung griffbereit haben
- Notdienst-Nummern recherchieren
Während der Heizperiode
- Ungewöhnliche Geräusche sofort melden
- Temperatur im Blick behalten
- Heizkörper regelmäßig prüfen (werden alle warm?)
